Pour s'en sortir quand on cherche à acheter dans ce contexte, une piste souvent sous-estimée consiste à se tourner vers les ventes en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) de petits promoteurs indépendants ou à regarder du côté du BRS (Bail Réel Solidaire). Ça permet de dissocier le foncier du bâti et de faire baisser la note de 30 à 40% sur certains programmes d'accession sociale. Sinon, il y a aussi les biens des bailleurs sociaux mis en vente prioritairement aux occupants actuels ou sous conditions de ressources, ça évite de se battre uniquement sur le marché privé.

Quand tu parles de dissocier le foncier du bâti avec le BRS, c'est vraiment une bonne option pour pas mal de mes clients qui galèrent a faire financer leurs achats par les banques en ce moment. Sur les chantiers, je vois bien que les volumes de construction neuve classique ont chuté, donc ces alternatives d'accession sociale évitent que les primo-accédants soient complètement exclus des centres-villes.

C'est exactement ça, les banques freinent des quatre fers pour l'achat classique et les primo-accédants trinquent. Ce reportage montre bien l'asphyxie actuelle du secteur et pourquoi on en arrive là :

Clair que le BRS c'est une vraie bouffée d'oxygène, surtout quand on combine ça avec une bonne optique de réhab énergétique derrière pour les logements un peu plus anciens. D'ailleurs en parlant de chantier bloqué, ça me rappelle cette vieille blague sur le maître d'œuvre qui attend toujours son ciment... mais bref, blague à part, les banques commencent tout juste à piger le truc pour financer ces montages hybrides sans faire une syncope à chaque dossier.

J'ai creusé la piste du BRS avec la mairie et un organisme de foncier solidaire suite aux pistes évoquées ici. C'est vrai que le montage paraît intéressant sur le papier, mais pour mon dossier avec les plafonds de ressources c'est un peu limite. Du coup je regarde aussi du côté de l'ancien à rénover, même si les taux actuels n'aident pas vraiment à franchir le pas.

Franchement, voir tout ce merdier autour du logement me met dans une rage folle, on dirait que les jeunes et les petites bourses n'ont plus le droit de citer dans nos propres villes ! En tant que couvreure sur les chantiers, je le vois tous les saints jours ce gâchis, avec ces grues qui tournent au ralenti et ces programmes neufs qui sortent de terre uniquement pour gaver des fonds de pension ou des investisseurs qui veulent du locatif pur jus. Les chiffres parlent d'eux-mêmes quand on regarde la demande forte pour des locataires stables, mais merde à la fin, tout le monde ne veut pas être locataire toute sa vie ! Les normes énergétiques nous cassent les pieds, les matériaux coûtent un pognon de dingue, et avec les banques qui jouent les pleureuses dès qu'un dossier sort un peu des clous, c'est toute une génération qui se retrouve le bec dans l'eau. Quand je monte sur les toits par tous les temps pour réparer les bêtises des autres, je me demande bien où on va avec cette politique du tout-béton locatif. Entre les plafonds de ressources du BRS qui coincent la moitié des gens qui bossent et les taux d'intérêt qui plombent l'ancien à rénover, on marche clairement sur la tête. Personne ne prend ses responsabilités en haut lieu, et pendant ce temps-là, les petits artisans comme nous rament pour trouver des chantiers décents pendant que les promoteurs font leurs calculs d'apothicaires. Ça me dépasse totalement de voir à quel point on oublie l'humain dans cette équation financière.

C'est tout à fait ça, quand tu dis qu'on oublie l'humain dans cette équation financière, c'est le sentiment qui ressort de mes échanges avec les jeunes profs ou les collègues qui débutent. Avec ces histoires de plafonds de ressources qui coincent, j'ai l'impression qu'on crée une génération de trentenaires bloqués entre des loyers exorbitants et l'impossible accession à la propriété. Du coup, je me demande si la solution ne viendra pas plutôt d'initiatives locales ou de projets d'habitats participatifs plutôt que des grands promoteurs.

C'est clair que l'habitat participatif souffle un vent nouveau, un peu comme quand on enfile sa combi pour une plongée en eaux troubles et qu'on découvre un récif plein de vie là où on voyait juste du gris. Ça demande de se serrer les coudes et de repenser notre façon de cohabiter. Mais bon, pour en revenir aux banques et aux promoteurs, les mentalités bougent quand même un tout petit peu sur ces montages solidaires.

Il faut arrêter de rejeter systématiquement la faute sur les promoteurs alors qu'ils ne font que s'adapter à une équation économique dictée par la rentabilité et le risque bancaire 📊. En tant que directrice marketing, je peux vous dire que si la demande solvable se déporte massivement vers le locatif ou des formats alternatifs, l'offre suit, point barre. Si vous voulez vraiment débloquer la situation pour l'accession, il faut revoir radicalement notre approche des volumes et du foncier, plutôt que de pleurer sur un modèle de propriété individuelle qui montre ses limites face aux coûts actuels des matières premières 🏗️. Arrêtons un peu le dogmatisme anti-fonds de pension et regardons les vrais leviers de volumes sur le marché 💡.

Exactement, c'est une question d'offre et de demande pure et simple, même si c'est dur à entendre pour ceux qui rêvent du pavillon avec jardin comme dans les années 80.

Merci pour tous ces retours d'expérience sur le terrain, ça permet au moins de recadrer un peu le débat loin des pleurnicheries habituelles sur la propriété individuelle.

Pour faire le point sur tout ce qu'on vient de dire, les avis se divisent clairement entre ceux qui pointent du doigt la stratégie financière des promoteurs et la frilosité des banques face aux primo-accéda... on a aussi exploré des alternatives comme le BRS ou l'habitat participatif pour s'en sortir, même si les plafonds de ressources et les taux actuels bloquent pas mal de monde.

Se focaliser uniquement sur le modèle du pavillon individuel occulte complètement la réalité technique du bâtiment et la performance thermique qu'on exige aujourd'hui. Sur le terrain, un collectif bien isolé et pensé pour la location gérée évite les déperditions aberrantes des passoires thermiques qu'on essaie de refourguer aux primo-accédants. Le problème vient surtout de normes absurdes qui plombent les budgets, pas du choix des investisseurs de structurer l'offre autrement.

C'est tellement vrai pour les passoires thermiques, on oublie trop souvent que le parc immobilier vieillit mal et que nos attentes en matière de confort ont heureusement évolué depuis l'époque où l'on chauffait les petits oiseaux par les fenêtres !

Je ne peux pas laisser dire que le choix du tout-locatif est juste une fatalité technique ou une simple adaptation économique. En tant qu'artisan sur les chantiers, je vois bien que le savoir-faire et l'envie de construire de la belle qualité pour des propriétaires qui vont vivre dans leur bien se perdent au profit de programmes standardisés faits à l'économie. Dire qu'on oublie le pavillon individuel comme si c'était un caprice rétrograde, c'est oublier que beaucoup de familles veulent juste un chez-soi pérenne sans dépendre d'un gestionnaire de patrimoine.

Est-ce que certains d'entre vous ont des chiffres précis sur la proportion réelle de ces programmes locatifs par rapport aux projets en accession classique dans les moyennes communes ? 📊 J'ai du mal à réaliser si c'est un phénomène strictement urbain ou si ça touche aussi les zones un peu plus périurbaines où j'exerce 🏡🤔

D'après les retours de la fédération des promoteurs immobiliers que j'avais consultés pour un projet au CDI, la bascule vers le locatif et le géré touche surtout les métropoles et la première couronne, mais ça commence à gagner les communes de taille moyenne où le foncier devient trop tendu pour les ménages. Dans ma zone semi-périurbaine, on voit surtout des petits collectifs de ce type remplacer les lotissements de maisons individuelles qu'on voyait fleurir il y a dix ans.

C'est exactement ça, cette transition vers le collectif se ressent aussi dans les stratégies de communication et l'aménagement des nouveaux quartiers 📈. Ça me rappelle un peu la fin des années 90 où l'on est passé de grands lotissements pavillonnaires à des structures plus regroupées, mais avec une vraie exigence de qualité de vie en plus 🏘️. Les mentalités doivent évoluer avec leur temps, c'est tout 💡.